مشارکت در ساخت چیست؟

پیشرفت تکنولوژی و دنیای مدرن، سرعت تغییر همه‌چیز را در دنیای امروزی بالابرده است به شکلی که اگر به‌اندازه‌ی کافی با دنیای اطرافمان هماهنگ نباشیم، خیلی زود درمی‌یابیم که از دیگران عقب افتادیم. در حال حاضر باوجوداین همه ساخت‌وساز آپارتمان‌های مدرن و لوکس، مالکان خانه‌های کلنگی شاید به این فکر بیفتند که بهتر است خانه‌ی خود را بفروشند و به یکی از این آپارتمان‌های لوکس نقل‌مکان کنند. عده‌ای دیگر هم شاید دلشان بخواهد خانه‌ی کلنگی خود را بکوبند و آن‌طور که دلخواهشان است از نو بسازند. بااینکه این فکر ایده‌ی بسیار جالب و به‌جایی است اما شاید افرادی هزینه‌ی چنین کاری را نداشته باشند و در آخر همان فروش خانه را تنها گزینه‌ی خود ببینند. این‌گونه افراد باید بدانند که راه دیگری هم برای کوبیدن و ساخت خانه‌ی قدیمی‌شان وجود دارد که به این روش مشارکت در ساخت می‌گویند. مشارکت در ساخت به این معناست که یک سازنده و یک مالک با یکدیگر شریک می‌شوند به این شکل که مالک زمین خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و سازنده با هزینه‌ی خود ملک را کوبیده و به‌جای آن‌یک آپارتمان چند واحدی می‌سازد و در انتها با توجه به درصد مشارکت در ساخت که همان ابتدا با یکدیگر به توافق رسیده بودند، واحدهای خانه را بین یکدیگر تقسیم می‌کنند. مشارکت در ساخت شرایط و قوانین خاص خودش را دارد که به قوانین مشارکت در ساخت شهرت دارد.

مشارکت در ساخت شرایطی بسیار سودآور و وسوسه‌انگیز دارد که البته ریسک بالایی هم دارد. اگر کسی تمایل به بستن قرارداد مشارکت در ساخت و شراکت با شخص دیگری را دارد باید جوانب احتیاط را بسیار رعایت کند و مراقب باشد زیرا در این راه احتمال کلاه‌برداری بسیار زیادی وجود دارد. ما در این مقاله سعی داریم تا تمامی شرایط و قوانین مشارکت در ساخت که شما در حین بستن قرارداد باید به آن‌ها دقت کنید را برایتان قرار دهیم تا در این مسیر به مشکل برنخورید.

 

 

 

در قوانین مشارکت در ساخت

تعهدات مالک:

 

مهم‌ترین تعهد مالک در قوانین مشارکت در ساخت، تسلیم ملک به سازنده است، حتی اگر این مورد در قرارداد ذکر نشده باشد زیرا اساساً این قرارداد بدون تسلیم ملک به سازنده به‌هیچ‌عنوان صورت نمی‌پذیرد. پس بدون اینکه این مورد به‌صراحت در قرارداد ذکرشده باشد، مالک موظف است به تعهد خود عمل کند. اما اگر به هر دلیلی مالک از تعهد خود شانه خالی کند و از تسلیم ملک به سازنده بعد از تعهد خودداری کند، حتی اگر این مورد در قرارداد نیامده باشد، سازنده یا شریک مالک می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و در دادگاه برای الزام به تسلیم ملک-حکم قانونی بگیرد. گرفتن این حکم در دادگاه هیچ ارتباطی با نسبت درصد مشارکت در ساخت ندارد و در هر شرایطی قابل دریافت است.

 

تعهدات سازنده:

از مهم ترین تعهدات سازنده یا مجری طرح را می‌توان به پیشبرد عملیات ساخت، پرداخت هزینه‌های ساختمانی و اداری پروژه و پرداخت اجاره‌بها به مالک در طول دوره ساخت برای اسکان موقت مالک و تقسیم عادلانه‌ی ملک مطابق با درصد مشارکت در ساخت دانست.

 

اما نکته اینجاست که غالباً در تعهدات سازنده طرفین بیشتر به اختلاف برمی‌خورند تا در تعهدات مالک؛ چراکه تعهدات سازنده تفاسیر مختلف داشته و نسبت به تعهدات مالک از وضوح کمتری برخوردار است و به نظر می‌رسد که تعدد این تعهدات و پیچیدگی آن­ها نیز خود مزید بر علت بروز اختلافات طرفین است.

 

علاوه بر موارد مذکور در بالا در قوانین مشارکت در ساخت تعهدات دیگری نیز برای سازنده برشمرده می‌‌شود مانند الزام به تحویل ملک در زمان مقرر، رعایت اصول استاندارد ساخت، رعایت کیفیت مذکور در قرارداد در حین عملیات ساخت، ارائه گزارشی از عملکرد خود به مالک در دوره‌های زمانی مقرر، اخذ پایان کار و پرداخت جرائم به شهرداری و غیره.

درصورتی‌که سازنده تعهد خود به انجام عملیات ساخت را انجام ندهد می‌توان علاوه بر پیش‌بینی حق فسخ برای مالک مبلغی را نیز تحت عنوان وجه التزام در قرارداد در نظر گرفت (هرچند اگر ملک تخریب‌شده باشد و سازنده از ادامه ساخت سرباز زند خسارتی که به مالک تحمیل می‌شود سنگین و بعضاً غیرقابل‌جبران است). هم چنین اگر سازنده کیفیات، مصالح و مختصاتی که در قرارداد مقررشده را رعایت ننماید می‌توان در صورت امکان وی را ملزم نمود تا نواقص را برطرف نماید و اصلاحاتی انجام دهد و درصورتی‌که چنین امکانی وجود نداشته باشد نیز می‌‌توان از وی خسارت و وجه التزام مطالبه نمود که در این موارد تعیین خسارت بر عهده کارشناس است. برای تأخیر در پیشروی مطابق برنامه زمان‌بندی نیز علاوه بر پیش‌بینی حق فسخ، وجه التزام و خسارت برای مالک، در قراردادها برای تأخیر در تحویل ملک مبلغی تحت عنوان خسارت تأخیر تأدیه نیز در نظر گرفته می‌شود. هم چنین در مواردی که احتمال می‌‌رود اعمال سازنده خسارتی به همسایگان یا سایر اشخاص ثالث وارد کند می‌توان برای مالک این حق را در نظر گرفت که درصورتی‌که مالک مجبور به پرداخت خسارت به همسایگان و اشخاص ثالث درنتیجه نواقص یا اشتباهات عملیات ساخت شود، بتواند به سازنده مراجعه نموده و مبالغ پرداخت‌شده را از وی مطالبه کند.

 

شرایط فسخ قرارداد از سوی مالک

 

 

در این وضعیت، اگر شرایط خاصی در قرارداد پیش‌بینی‌نشده باشد لازم است که مالک با اخذ تأمین دلیل هزینه‌های انجام‌شده توسط سازنده را برآورد نموده و سازنده به نسبت آورده خود و درصد مشارکت در ساخت تعیین‌شده، در پروژه شریک خواهد بود. اما در این حالت مشکلات متعددی ناشی از اشتراک مالک و سازنده در ملک پیش خواهد آمد.

 

 برای اجتناب از چنین وضعیتی طبق قوانین مشارکت در ساخت بهتر است در قرارداد پیش‌بینی شود که در صورت تحقق شرایط فسخ و اجرای آن از ناحیه مالک سازنده تنها می­‌تواند هزینه­‌هایی که انجام داده را با کسر خسارات مطالبه نماید و هیچ‌گونه حق عینی در مال مورد مشارکت نخواهد داشت.

 

 تعیین میزان درصد مشارکت در ساخت

به میزان درصد مشارکت در ساخت، سهم الشرکه گفته می‌شود که-سهم الشرکه طرفین در قرارداد باید بیان شود تا از بروز اختلافات در آینده جلوگیری شود. برای محاسبه سهم الشرکه هرکدام از طرفین باید ابتدا آورده هر یک از طرفین ارزش‌گذاری شده و سپس قیمت به‌دست‌آمده تقسیم‌بر ارزش کل پروژه ( ارزش کل سرمایه‌گذاری) شود.

طبق قوانین مشارکت در ساخت به‌عنوان‌مثال برای ارزش‌گذاری آورده یا سهم مالک ابتدا ارزش هر متر ازملک در منطقه معین‌شده و بر اساس آن میزان آورده مالک مشخص می‌شود، و بعدازآن با محاسبه هزینه ساخت و هزینه‌های اداری و هزینه‌های مربوط به مجوزها میزان آورده سازنده نیز مشخص می‌‌شود، جمع مبالغ مذکور ( آورده مالک و آورده سازنده) ارزش کل پروژه یا ارزش کل سرمایه‌گذاری را تعیین می‌شود و حاصل تقسیم هر یک از مبالغ آورده مالک یا آورده سازنده بر ارزش کل پروژه درصدی تحت عنوان سهم الشرکه هر یک از طرفین را مقرر می‌کند. اهمیت تعیین درصد مشارکت در ساخت برای سهم الشرکه ازاین‌جهت است که به‌عنوان‌مثال اگر سهم الشرکه مالک به سازنده ۶۰ به ۴۰ باشد و حاصل عملیات ساخت یک آپارتمان ۱۰ واحدی باشد در این حالت ۶ واحد آپارتمان سهم مالک و ۴ واحد آپارتمان سهم سازنده می‌‌شود.

 

قدرالسهم مشارکت در ساخت چیست؟

قدرالسهم زمانی بیان می‌شود که زمین چند مالک داشته باشد. در این شرایط طبق قوانین مشارکت در ساخت، در ابتدا متراژ متعلق از هر یک از مالکان مشخص می‌شود و بعد از مشخص شدن این مقدار تقسیم‌بر متراژ کل زمین می‌شود که با این کار درصد مشارکت در ساخت هرکدام از مالکان تعیین می‌شود. به این مقدار قدرالسهم مشارکت در ساخت گفته می‌شود که فقط برای زمانی است که ملک چند مالک داشته باشد. در آخر نیز مقدار درصد مشارکت در ساخت که برای مالک در نظر گرفته‌شده بین مالکان تقسیم می‌شود. به‌عنوان‌مثال تصور کنید زمینی سه مالک دارد که هرکدام مالک دو دانگ از زمین هستند و به نسبت مساوی در آن زمین سهم دارد. در این زمین آپارتمانی ده واحدی ساخته می‌شود که طبق برآوردهای انجام‌شده در قوانین مشارکت در ساخت، شصت درصد سهم مالک و چهل درصد سهم سازنده تعیین می‌شود. در این صورت شش واحد به مالک رسیده و چهار واحد به سازنده. به دلیل اینکه ملک موردنظر سه مالک به‌صورت مشارکتی داشته است، شش واحد به‌طور مساوی بین سه نفر تقسیم‌شده و قدرالسهم مشارکت در ساخت هرکدام دو واحد در نظر گرفته می‌شود.

 

قدرالسهم مشارکت در ساخت مبلغی از پیش تعیین‌شده است که با توجه به میزان سهم از متراژ زمین مشخص می‌شود و نیازی به نوشتن و قید کردن در قرارداد ندارد.

 

مدت‌زمان قرارداد مشارکت در ساخت

 

 

برخلاف دیگر ساخت‌وسازها، قوانین مشارکت در ساخت برای ساختن ساختمان‌های مشارکتی، زمان خاصی را تعیین کرده که مطابق یک جدول‌بندی معین به سازنده ارائه داده می‌شود. در این جدول‌بندی زمان پروژه به چندین مرحله تقسیم‌شده و هر مرحله در زمان معین باید تعیین شود. وگرنه درصورتی‌که این زمان‌بندی رعایت نشود و تأخیر داشته باشد، برای سازنده طبق قوانین مشارکت در ساخت، جرائمی در نظر گرفته می‌شود.

 

بررسی صلاحیت سازنده

بعد از تعیین درصد مشارکت در ساخت، مهم‌ترین موضوع در قوانین مشارکت در ساخت، بررسی صلاحیت فنی، اجرایی و مالی سازنده است. مالک می‌بایست قبل از عقد قرارداد به بررسی صحت‌وسقم مدارکی که توسط سازنده ارائه می‌شود و حسن شهرت سازنده در مسائل فنی و مالی بپردازد. بهترین کار این است که مالک در حین عقد قرارداد مشارکت در ساخت از سازنده گواهی یا مدارکی که مثبت توان مالی او برای جلو بردن پروژه هست را بخواهد یا سوابق اجرائی سازنده را برای اطمینان یافتن از دانش فنی وی برای اجرای عملیات ساخت جویا شود. چراکه طبق قوانین مشارکت در ساخت و بدون در نظر گرفتن درصد مشارکت در ساخت، در صورت تخریب ملک و ادامه ندادن پروژه توسط سازنده به دلیل نداشتن توان مالی یا دانش فنی، مالک متحمل بیشترین ضرر و زیان می‌شود.

 

 پس هرچند که نبود صلاحیت مالی و فنی سازنده منجر به بروز اختلافات گوناگون و طرح دعوا در مراجع قضائی می­‌شود ولی راه‌حل حقوقی برای جلوگیری از این وضعیت چندان در دسترس نیست و مهم­ترین راه برای جلوگیری از این قبیل اختلافات بررسی دقیق این مسائل قبل از انعقاد قرارداد است..

 

 مهم‌ترین نکات در قرارداد مشارکت در ساخت

 

 

در قوانین مشارکت در ساخت مسئله‌ی بسیار مهمی که برای نوشتن قرارداد تعیین‌شده است، تعیین داور بین دو طرف است. عده‌ای بر اساس یک باور غلط داور را باریش سفید اشتباه می‌گیرند. آن‌ها تصور می‌کنند که وظیفه‌ی داور میانجی‌گری و گرفتن میانه‌ی طرفین است. درصورتی‌که باید بدانند که داور مسئول است طبق شواهد موجود، موضوع را به نفع یک‌طرف تمام کند و نقشی شبیه به نقش قاضی دارد نه ریش‌سفید. بنابراین طرفین باید بدانند که اگر می‌خواهند داور را از میان آشنایان خود انتخاب کنند باید این را هم در نظر بگیرند که ممکن است داور نظری علیه نظر آن‌ها داشته باشد و شرایط را به نفع طرف مقابل تمام کند، پس نباید این موضوع منجر به ایجاد دلخوری در آن‌ها شود. درصورتی‌که داور نتواند قضاوتی درست در حین قرارداد داشته باشد تا پنج سال از داوری محروم می‌شود.

انتخاب کارشناس فنی مرضی‌الطرفین در قرارداد و قوانین مشارکت در ساخت بسیار مؤثر است. بسیاری از مسائل و مشکلات قرارداد مشارکت در ساخت، اختلافاتی است که نیازی به مراجعه به دادگاه یا داوری ندارد و با اظهارنظر کارشناسی حل می‌شود. حتی در صورت طرح دعوا در دادگاه یا داوری نیز می‌‌توان از نظرات همین کارشناس استفاده نمود. لزومی ندارد که کارشناس فنی موردتوافق، کارشناس رسمی باشد.

برای جلوگیری از تخلف در تعهدات طرف مقابل در پرداخت درصد مشارکت در ساخت و دیگر تعهدات اجرایی حتماً باید وجه التزام سنگینی در قرارداد تعیین شود.

برای جلوگیری از بروز اختلاف میان طرفین بابت تفاوت تعریف طرفین از مراحل پیشرفت کار (مثال فونداسیون، اسکلت و…) بهتر است زمان‌بندی پیشرفت کار مطابق با تعاریف و زمان‌بندی ارائه‌شده در دفاتر خدمات الکترونیک یا تعاریف استاندارد دیگر روشن شود.

اگر طرف قرارداد شما شرکت سهامی یا مسئولیت محدود باشد (و نه شخص حقیقی) حتماً در نظر داشته باشید که در صورت تخلف وی از قرارداد، خسارات وارد بر خود را از شرکای آن شرکت نمی‌‌توانید مطالبه کنید مگر این که خلاف این مسئله در قرارداد تصریح‌شده باشد.

طبق قوانین مشارکت در ساخت برای لازم‌الاجرا شدن قرارداد نیازی به پرداخت پول یا درصد مشارکت در ساخت در همان ابتدای قرارداد نیست و به‌محض انعقاد قرارداد، تعهدات لازم‌الاجرا هستند.